Blog

В 2012 году в Харькове на первичном рынке жилья продано более 1000 квартир

В качестве одной из основных тенденций 2012 года можно выделить рост активности рынка во втором полугодии при сдержанном росте цен на объекты всех классов первичного жилья. Об этом говорится итоговом годовом аналитическом обзоре рынка первичного жилья Харькова, подготовленном специалистами службы маркетинга ОДО «Жилстрой-2».

ПРЕДЛОЖЕНИЕ на рынке первичной недвижимости.

Объем рыночного предложения в Харькове и пригороде (пгт. Песочин) по состоянию на декабрь практически сопоставим с предложением в начале 2012 года, когда в рыночном обороте находились квартиры в 46 объектах первичного рынка. В структуре предложения преобладали объекты с высокой степенью готовности – 71% домов были построены на 76-100%, ещё 18% объектов находились в готовности 31-75% и всего 11% домов реализовывались на начальной стадии строительства.

При этом следует учитывать, что емкость, а, следовательно, объем предложения в объектах необходимо определять с учетом предлагаемых в продажу квадратных метров. Так, по состоянию на декабрь 2012 года объем предложения в почти достроенных и сданных в эксплуатацию домах составил 31% общего рыночного показателя. Наибольший удельный вес (45%) составили квадратные метры, которые будут иметь материальный эквивалент в 2013 году.

Начало продаж в объектах на стадии котлована повлияло на расчетное значение среднерыночного ценового показателя в сторону понижения. В первую очередь, это обусловлено расположением и классом новых жилых домов. Более 50% рыночного предложения сосредоточено в удаленных районах города Харькова (рис.1). По сравнению с показателем, зафиксированным в декабре 2011 года, значительно сократилось предложение в центральных районах и выросло предложение в пригороде.

Особенности территориального распределения новостроек находят отражение в структурном распределении продаваемых квадратных метров с учетом класса домов. Так, объекты эконом-класса составили 62% предложения, бизнес-класс – 22% и премиум-класс – 16%.

В зависимости от количества комнат в квартире рыночное предложение распределилось практически равными частями: однокомнатные занимали в его общей структуре 36%, двухкомнатные – 33% и трёхкомнатные 31%. На начало 2013 года большая доля строящихся квадратных метров предлагается в квартирах площадью 65-80 кв.м.

Анализ предложения на рынке первичного жилья показал, что изменения произошли и в структуре рыночных ниш, занимаемых строительными компаниями. Значительно сократились рыночные доли таких крупных застройщиков как ИСК «Авантаж» и «ТММ». Лидерами 2012 года по объёмам строительства оставались «Трест Жилстрой-1», «Жилстрой-2» и «Куряжский ДСК», удельный вес которых в общем объеме строительства и жилья в Харькове и пригороде составил порядка 61%.

СПРОС на рынке первичной недвижимости.

В прошлом году были зафиксированы сезонные всплески спроса на рынке первичного жилья в целом и сравнительно устойчивый на протяжении всего года спрос на объекты эконом-класса.
По предварительным оценкам, в 2012 году на рынке было реализовано порядка 1100 квартир.

Наибольшее количество квартир было реализовано в объектах, расположенных в удаленных районах Харькова и в пригороде, соответственно 38% и 28% общего объема реализации (рис.3).
Как отмечалось выше, спрос сконцентрирован на сегменте жилья эконом класса (рис.4)

Согласно данным интервьюирования потенциальных покупателей жилья, наиболее востребованными районами Харькова на протяжении пяти лет остаются Салтовка, Павлово Поле и Алексеевка. В 2012 году предложение первичного рынка на Салтовке значительно сократилось, при этом покупательский спрос частично компенсируется объектами вторичного рынка.
В качестве альтернативы объектам, расположенным на Салтовке, покупатели рассматривают квартиры в районе метро Холодная Гора, где объём предложения в конце года составил около 40 квартир, и на Новых Домах, где продолжаются продажи квартир в строящемся жилом доме по пр. Маршала Жукова, 18-А от компании «Жилстрой-2».

Росту потребительского спроса на первичном рынке жилья Харькова способствовали несколько основных факторов:
– снижение средней цены квадратного метра на протяжении полугода;
– возможность покупки у застройщиков жилья в рассрочку;
– активизация частных инвесторов с целью защиты свих средств путем их вложения в недвижимость;
– восстановление и рост доверия покупателей, которому способствовала стабилизация на рынке недвижимости и комплексный подход со стороны самих застройщиков – качество и сроки строительства, адекватная стоимость и предлагаемые эксплуатационные услуги после завершения строительства;
– реализация государственных программ льготной ипотеки под 3% и «Доступное жилье».
Сравнительный анализ спроса и предложения на первичном рынке показал, что базовым рыночным фактором, стимулирующим спрос, по-прежнему остается стоимость квадратного метра. Потребность в жилье удовлетворяется в большей степени за счет приобретения квартир эконом-класса. При этом покупатели предъявляют высокие требования к расположению будущего дома и качественным характеристикам квартир. При сохранении тенденции роста предложения эконом-класса в 2013-2014 г.г. можно прогнозировать возникновение дефицита на сегментах класса премиум и бизнес.

ЦЕНЫ.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Харькова в декабре 2012 года составила 947 долл. США или 7670 грн. (рис. 5). Годовой рост средневзвешенного ценового показателя, рассчитанного с учетом структуры предложения, составил менее 1 %.

Ценовые колебания обусловлены, во-первых, изменением структуры предложения и, во-вторых, влиянием сезонной компоненты. На снижение ценового показателя в июне 2012 года повлиял как выход на рынок новых объектов эконом-класса, так и затишье в связи с проведением Евро-2012 и последующего периода летних отпусков. Осенью рынок традиционно активизировался, на что застройщики отреагировали повышением стоимости жилья. Также следует учитывать, что рост стоимости квадратного метра жилья вызван и повышением уровня готовности строящихся объектов – в декабре в Харькове были введены в эксплуатацию 17 подъездов в шести жилых комплексах.
Традиционно самые высокие цены были зафиксированы в центральных районах (Центр, Сокольники, Павлово Поле, м. Научная). Наименьшие значения характерны для удаленных районов и пригорода – Рогани и Песочина. Средние цены на жилье в Харькове в к началу 2013 года в различных сегментах первичного жилья составили: премиум-класс – в эквиваленте $1535, бизнес-класс – $950, эконом-класс – $734.

ПРОГНОЗЫ.

Одной из важнейших особенностей 2012 года является сокращение предложения строящегося жилья на первичном рынке города Харькова. При этом с каждым годом с ростом степени износа квартирного фонда сокращается и ёмкость качественного предложения на вторичном рынке. Ограниченное предложение недорогих квартир дало возможность застройщикам начинать продажи на ранних стадиях реализации проектов. Привлекательная стоимость квадратного метра в новых проектах, положительная динамика продаж и рост степени готовности домов будут, в свою очередь, влиять на повышение цен, что позволит компаниям сохранять темпы и сроки строительства. Учитывая текущие тенденции развития рынка первичного жилья Харькова, можно прогнозировать в наступившем году умеренное повышение цен в течение года на 5-10%.
При этом следует отметить, что ряд строительных компаний города планирует в 2013 году начать реализацию новых жилых объектов, в том числе крупных проектов массовой застройки территорий. Новые объекты в большей степени будут реализованы в сегменте жилья эконом-класса, что вынудит застройщиков конкурировать преимущественно стоимостью, лояльностью и гибкой системой рассрочки платежей.

Источник: stroyobzor.ua